Libération du foncier dans les lotissements
Extraits :
La rédaction des articles L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme concernant notamment les cahiers des charges des lotissements est imparfaite et engendre des difficultés d’interprétation d’autant plus préjudiciables qu’elles concourent directement à un étalement urbain contraire à l’intérêt général.
Les corrections à apporter à la rédaction des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code ne sont que de pure forme et ne devraient pas modifier l’interprétation qu’en font les juridictions administratives et judiciaires ;
L’alinéa 1 de l’article L. 442-9 doit continuer à édicter le principe de caducité des règlements et des cahiers des charges approuvés à l’égard de l’autorité administrative. L’alinéa 3 du même article doit continuer à édicter le principe d’absence de remise en cause des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans les cahiers des charges des lotissements. Quant à l’alinéa 5 de l’article L. 442-9, il doit être traité de manière indépendante du reste de l’article, comme devant constituer une exception au principe de l’alinéa 3 pour toute disposition contenue dans un cahier des charges d'un lotissement antérieur au 1er janvier 1956, non transcrit sur l’ensemble de ses parcelles, et ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble.
Voilà pourquoi il est proposé de :
- de supprimer les ambiguïtés rédactionnelles contenues dans les articles L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme ;
- d’étendre aux rapports entre colotis et à tous les cahiers des charges des lotissements établis avant le 1er janvier 1956 et non transcrits sur l’ensemble de leurs parcelles, la caducité actuellement prévue par l’alinéa 5 de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.
C. urb., art. L. 442-9. – Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, et le cahier des charges s'il a été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.
C. urb., art. L. 442-9-1. – (étant ici précisé que, s’agissant d’un article nouveau, les parties soulignées et rayées le sont par référence aux anciens alinéas 5, 6 et 7 de l’article L. 442-9). Toute disposition ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges d'un lotissement antérieur au 1er janvier 1956, non transcrit sur l’ensemble de ses parcelles, cesse de produire ses effets, y compris dans les rapports entre colotis, dans le délai de cinq ans à compter de la publication au journal officiel d’un décret relatif aux modalités d’application du présent article, si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au service de la publicité foncière ou au livre foncier. La publication au service de la publicité foncière ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10.
C. urb., art. L. 442-10. – Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, et le cahier des charges qu'il soit approuvé ou non approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. Le premier alinéa ne concerne pas l'affectation des parties communes des lotissements. Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.
C. urb., art. L. 442-11. – Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement à l’autorisation de lotir , l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du Code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme.
